房地产20年黄金时代已落幕，如今楼市正经历一场前所未有的巨变，具体是怎样呢？

作为中国最大地产企业创始人，王石对市场的研判前两次都预言成真。2007年，他准确预测了楼市的暴涨；2019年提出"年轻人买房不如租房"的看法，当时房价一番接一番会不以为然。五年过去了，才发现奉劝的话有道理。

现在，王石再次预测未来房地产走向，或大概率又是对的。

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从数据解读楼市现状

①房屋需求峰值已过

房价的飙升过程，对应的是我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。

过去10年，1.4亿农村人口在城镇落户。2023年官方报告指出，我国常住人口城镇化率已经达到65.2%，城市化的脚步迈入后半程。

②房价涨幅过大

说到穿越，大家第一反应就是回到20年前早早买房。许多城市房价甚至涨了10倍以上，现在中小城市的房价普遍过万，大城市更是动辄3万、5万、10万的，这样高昂的价格超乎居民能承受的心理值。

③购房的人正在减少

据统计局数据显示，2023年出生人口902万，已经7连降，比2016年减少了883万人，跌幅近50%，妥妥腰斩。

而且，买房对这届年轻人来说或许可有可无，他们可以继承爷爷奶奶和父母留下的房子。房价的下行压力将越来越大。

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王石的三大预测

看当前形势，2024 年的房地产市场将何去何从？也许从王石在《财富》全球论坛和采访中找到答案。

1、房地产已经进入一个调整期

王石指出，房企盲目的高负债扩张，许多已陷入债务危机和烂尾楼的困境，解决这些风险可能需要3-5年调整期，不会一蹴而就。

2、行业将迎来大洗牌

今明两年房企将呈现两极分化，负债率超过100%、过度扩张的房企可能破产或被重组。优胜劣汰，是所有行业发展到成熟阶段的必然经历。

对应的好消息，2024年2月5日，新华社公布了第一批房地产项目“白名单”，保交付有希望了，增强购房者的信心。

3、对“软着陆”持乐观态度

在王石看来，与日本直接刺破楼市泡沫不同，我们采取政策利好和城中村改造等手段鼓励置业，用时间换空间，实现慢慢的软着陆。

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普通人做好2个准备

在房价“稳中有降”的软着陆背景下，有一个值得关注的现象：据住建部数据显示，2023年二手房成交量同比增长约40%，尽管新房成交量有所下滑，但是综合来看，2023年总成交量呈现微涨的趋势。

这充分表明，购房需求依然旺盛。降价卖房，到底是“愚笨”还是“明智”？面对复杂的楼市变化，普通人要保持警觉和灵活应对，千万不要误判。

1、房价越来越两级分化

当人口不再自然增长，大城市对小城市的有虹吸效应。北上广深等超一线大城市门槛过高，于是出现一种新的人口流动趋势。

湖北人去了武汉，陕西人去了西安，四川人在成都和重庆安居…新一线城市吸引更多人在这里聚集，也让房价水平有长足的竞争优势。与之相反的，小城市人口锐减，需求萎靡，导致房价跌幅大。

建议三四线多余的房子别留，趁一二线放开限购，腾挪房产，变负债为资产。

2、改善需求集中爆发

随着持房成本越来越高，比如每月雷打不动的月供，物业费，取暖费等。下行周期，更要大浪淘金，置换优质资产。

这样的情况下，首先被抛弃的是房龄很老的老旧小区。即使钢筋、水泥也是有寿命的，何况过去砖混结构的老房子，它的质量会越来越差，居住体验感糟糕。

其次，就是30层以上的超高楼。住着不接地气，随着时间的推移，电梯等设施老化，维修费用高；消防应对方面，高的消防云梯50多米，勉强达到二十层，一旦发生火灾，救援困难。

未来最受欢迎的楼盘，概括成三个关键词：低密、改善，好物管。现在有的超高层住户，已经开始搬到多层洋房。

总之，不管买房还是卖房，你真正要考虑的是钱放到哪里更保值？难道A股？？

相比之下，房地产是我国的支柱产业，关系国计民生，坚定信心看长远。也许这就是虽然房价有跌，但是购房总成交量上升的原因 。